Hae sivuilta

Tonttia ostamassa

Täydellistä tonttia on vaikea tai lähes mahdotonta löytää. Erityisesti pääkaupunkiseudulla jaetaan niukkuutta. Tontit ovat yhä pienempiä, kalliimpia ja vaativampia rakentaa. Ostaja joutuu tekemään kompromisseja eri ominaisuuksien suhteen.

180x124_tonttia_ostamassa.jpg

Asemakaava määrää tontin rakennuskelpoisuuden kaupunkialueella ja kunnan rakennuskaava haja-asutusalueella. Rakennusjärjestyksestä ilmenevät paikalliset rakentamisohjeet.

Kaavassa määritellään tontin käyttötarkoitus ja rakennusoikeus eli kuinka ison talon tontille saa rakentaa. Myös kerroslukumäärä, talon kattomuoto ja räystäskorkeus on kaavassa määritelty. Mahdollisesti jopa julkisivumateriaalit sekä vesikaton ja seinien väri on lyöty lukkoon rakentajan puolesta. 

Etukäteen kannattaa selvittää tonttiin mahdollisesti kohdistuvat rasitteet. Sellainen on esimerkiksi kulkuoikeus viereiselle tontille. Rasite saattaa olla ikävä yllätys ja vaikuttaa merkittävästi tontin käyttökelpoisuuteen ja piha-alueiden suunnitteluun.

Tontin valintaan vaikuttavat monet ominaisuudet. Sen käyttökelpoisuutta pitää tarkastella useasta näkökulmasta.

Onko rakennusoikeutta riittävästi? Käytettävissä olevat neliöt saattavat loppua kesken etenkin, jos tavoitteena on myöhemmin laajentaminen tai lisärakentaminen.

Maaperän laatu ja pinnanmuoto voivat vaikuttaa merkittävästi rakennuskustannuksiin ja tietenkin myös piha-alueiden käyttökelpoisuuteen. Kallion louhinta, paalutus ja mittava täyttö lisäävät ilman muuta kustannuksia.

Palvelujen saatavuus kannattaa selvittää etukäteen. Tontin valintatilanteessa koulujen, kauppojen tai kenties kirjaston sijainti voivat vaikuttaa päätökseen. Myös liikenneyhteyksillä on merkitystä.

Varaudu viivytyksiin

Kaavoitustilanne voi mutkistaa rakennushankkeen aloittamista. Myös kaavan mukaiset, tulevat muutokset lähiympäristössä kannattaa selvittää, ettei tule pettymyksiä esimerkiksi uuden tien tai sillan toteutuessa.

Kunnallistekniikkaan liittyvät valmiudet on syytä selvittää jo ennen tontin ostopäätöstä.

Pienellä tontilla kauniiseen luontoon ja puustoon ei kannata suin päin ihastua. Siitä ei useimmiten jää jäljelle kuin kauniit muistot. Suurin osa tontista joutuu myllerryksen alle: talo ja sen ympärys, ajotiet, autopaikat, vesi-, viemäri- ja kaapelikaivannot. Alkuperäistä luontoa jää yleensä korkeintaan pieninä kaistoina tontin reunoille.

Talo tontin ehdoilla

Ensin valitaan tontti, sitten talo. Tontille kannattaa alustavasti hahmotella talon sijaintia ja muotoa. Samalla pystyy arvioimaan pihan osien ja toimintojen toteuttamismahdollisuuksia.

Miten talo sijoittuu rajojen, yleisen tien ja naapuritontin suhteen. Esimerkiksi talon pitkä sivu ja piha-alue olisi hyvä saada etelä-länsisuuntaan. Pääsisäänkäynnin pitäisi hahmottua jo pihaan tullessa.

Autopaikat kannattaa sijoittaa mahdollisimman lähelle tontin ajoliittymää, niin säästää pohjien perustuskustannuksissa ja myöhemmin lumitöissäkin.

Myös laajentamismahdollisuudet ja esimerkiksi erillisen autotallin tai pihavajan rakentamismahdollisuudet on syytä selvittää jo varhaisessa vaiheessa.  

Taitava arkkitehti kykenee suunnittelemaan toimivan kokonaisuuden ongelmallisellekin tontille. Myös talotehtaiden malleja saa sijoitettua mielekkäästi pohjia pyörittelemällä ja peilikuviksi kääntelemällä.

Rakennusoikeus

Tontin tai rakennuspaikan rakennusoikeus on kokonaiskerrosalan suuruinen. Se ilmaistaan tehokkuuslukuna tai suoraan neliömetreinä.

Tehokkuusluku (e) kertoo rakennusoikeuden määrän suhteessa tontin pinta-alaan (esimerkiksi e 20 tarkoittaa, että rakennusoikeus on 20 prosenttia tontin pinta-alasta).

Kokonaiskerrosala on kaikkien tontille rakennettavien rakennusten kerrosalojen summa.

Kerrosala on kerrostasoalojen summa.

Kerros on kokonaan maanpinnan yläpuolella oleva tila tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella oleva tila, johon saa sijoittaa asuin- tai työhuoneita tai rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja.

Ullakolla kerrosalassa ovat mukana yli 160 cm korkeat, rakennuksen tai sen osan pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaiset tilat. Ullakon tasolle saa sijoittaa kerrosalaan luettavaa tilaa vain, jos kaava sen sallii.

Kellarissa tilat voidaan luokitella rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisiksi sijainnin, yhteyksien, koon, valoisuuden tai muun ominaisuuden perusteella.

Parvi luetaan kerrosalaan aina, jos se täyttää ominaisuuksiltaan kokonaan tai suurimmalta osin asuinhuoneen vaatimukset.

Myös viherhuone on mukana kerrosalassa, jos sinne on yhteys sisältä, sen lasitus on ulkoseinän omainen ja tila on ympärivuotiseen käyttöön soveltuva.

Autokatosta ei lasketa mukaan kerrosalaan, kun sen seinistä on ulkoilmaan avoimia vähintään 30 prosenttia, ja aukkojen pinta-ala on vähintään 10 prosenttia lattia-alasta.

Kerrostasoalan rajana on ulkoseinin ulkopinta sekä ulkopinnassa olevien aukkojen ja koristeosien ajatellut jatkeet. Kerrostasoalasta vähennetään vähäistä isommat välipohjan aukot, Myös syvennyksiksi kääntyvät sisäänkäynnit, parvekkeet jne. jätetään laskelmista pois. Samoin esimerkiksi rakennuksen ulkopuoliset pilarit, pilasterit sekä hormistot ja savupiiput. Jos ulkoseinä on paksumpi kuin 250 mm, suurin sallittu kerrosala saa ylittyä ylimenevän osan verran.

Huoneistoala on huoneistoa ympäröivien seinien sisäpintojen rajaama alue. Siitä vähennetään huoneiston sisällä olevien kantavien rakenteiden ja rakennukselle välttämättömien rakennusosien viemä neliömäärä.

Kokonaisala lasketaan samalla periaatteella kuin kerrosala. Kokonaisala sisältää kuitenkin myös kerrosalassa määrittelemättömät osat kellarikerroksessa ja ullakolla. Kerrosala ja kokonaisala ovat yhtä suuret, jos rakennuksessa ei ole kellarikerrosta eikä ullakkoa.

Hyvä tietää:
100x100_tonttia_ostamassa.jpgTontti ja tila ovat itsenäisiä kiinteistöjä.
Kiinteistö on kiinteistörekisteriin merkittävä maanomistuksen yksikkö.
Määräala on rajoiltaan määrätty kiinteistön osa, joka ei ole itsenäinen kiinteistö.
Kauppakirjassa määräala osoitetaan erillisellä karttaliitteellä.
Määräala kiinteistöksi lohkomistoimituksessa tai tontinmittauksessa.

Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi eli se on tehtävä kirjallisesti määrämuodon vaatimuksia noudattaen, ostajan ja myyjän sekä julkisen kaupanvahvistajan on oltava paikalla yhtä aikaa.

Tarkista ennen kauppaa seuraavien asiakirjojen sisältö:
Lainhuutotodistus (omistusoikeus)
Rasitustodistus (kiinnitykset ja vuokraoikeudet)
Kiinteistörekisteriote (esim. tie- tai johtorasitteet)
Kiinteistörekisterikartta
Kaavakartta (mm. rakennusoikeuden suuruus)

Kiinteistölle ja myös määräalalle on haettava lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa. Lohkominen käynnistyy, kun maanmittaustoimisto saa käräjäoikeudelta ilmoituksen määräalan kaupalle myönnetystä lainhuudosta.

Teksti Hannu Hotakainen Kuva Anja Tuomi Copyright www.hannuh.fi